不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。
購入した不動産を人に貸すことで得られる賃料収入という利益（インカムゲイン）と、その不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益（キャピタルゲイン）という、２つの利益に期待して投資を行なうのが不動産投資です。

1980年代後半のバブル期に流行した不動産投資は売却利益（キャピタルゲイン）に期待する短期的な視点の不動産投資が主流でしたが、近年主流になっているのは、毎月安定して入ってくる賃料収入（インカムゲイン）に期待し、長期的な視点から行なわれる不動産投資です。

インカムゲインで利益を得る（貸主になり、毎月定期的に見込める賃料収入で利益を得る）


キャピタルゲインで利益を得る（投資用不動産を購入した価格以上で売却し、得る利益）

不動産投資は、低金利と年金不安を背景に、新たな資金運用先として注目されています。
預貯金にほとんど利子が付かない低金利が続く中、株式投資・投資信託・FXなどで積極的な資産運用を行なう人が増えており、不動産投資もミドルリスク・ミドルリターンな資産運用先の一つとして人気を集めています。また、空室がない限り毎月安定的な収入を得ることができる不動産投資は、将来的な年金不安を補うことに適しているとされ、退職金の運用先としても注目を浴びています。このように不動産投資が一般化する中、不動産投資には購入する不動産（物件）を担保に資金調達できるという特徴があり、必ずしもまとまった自己資金を必要としないため、会社員を続けながら不動産投資を始める方も増えています。

不動産投資は毎月安定的に得られる収入が最大のメリットです。不動産投資のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

不動産投資のデメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

不動産投資による利回りとは、投資金額に対する1年間の収入の割合を指し表面利回り、ネット利回り、実質利回り、自己資金に対する運用利回りがあります。 不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことを指し、一般的に％（パーセント）で表示されます。

不動産の利回りには大きく分けて3つあります

通常、インターネットや広告等で記載されている利回りは表面利回りです。

年間の家賃収入から年間公租公課（固定資産税・都市計画税）を差引いた価格に対する割合

年間の家賃収入から年間租税公課（固定資産税・都市計画税）及び管理費などの
年間維持費の合計額に対する不動産取得費用合計の割合

不動産証券化とは、その不動産が生み出す収益（運用益・売却益）を担保に、証券を発行することです。その目的は不動産の購入や保有する場合に、投資企業や金融機関、市場などから資金を調達することです。また、バランスシート上の保有資産を特別目的会社（SPC）または、特定目的会社（TMK）に移すことで自己資本比率の向上や借入金減額も可能になります。

• 特別目的会社(SPC)
  オリジネーター（開発業者や原資産保有者）に代わる土地や建物の購入・建物の建設やオリジネーターからの資産買取、資金調達の為の証券や社債発行、投資家への収益の分配といった特別な目的の為に設立される会社で不動産流動化手法の一つです。
  
• 特定目的会社(TMK)
  資産の流動化に関する法律（SPC法）に基づいて資産の流動化業務を行うためだけに設立された特別な社団法人のことです。
  

不動産を小口の証券に分割することで、これまでと違って多くの一般投資家や個人での投資が可能になりました。特に投資家にとっては新たな投資対象としての魅力が増し、物件の賃料を配当の原資とするため長期にわたって安定した投資ができます。

不動産の債権を証券化し、投資対象の家賃収入などで利益を分配する「デット型」と不動産の所有権を証券化し株式などで構成される「エクイティ型」があります。

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