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不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。
購入した不動産を人に貸すことで得られる賃料収入という利益(インカムゲイン)と、その不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益(キャピタルゲイン)という、2つの利益に期待して投資を行なうのが不動産投資です。
1980年代後半のバブル期に流行した不動産投資は売却利益(キャピタルゲイン)に期待する短期的な視点の不動産投資が主流でしたが、近年主流になっているのは、毎月安定して入ってくる賃料収入(インカムゲイン)に期待し、長期的な視点から行なわれる不動産投資です。
インカムゲインで利益を得る(貸主になり、毎月定期的に見込める賃料収入で利益を得る)
キャピタルゲインで利益を得る(投資用不動産を購入した価格以上で売却し、得る利益)
不動産投資は毎月安定的に得られる収入が最大のメリットです。不動産投資のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。
不動産投資のデメリットとしては以下のようなものが挙げられます。
不動産投資による利回りとは、投資金額に対する1年間の収入の割合を指し表面利回り、ネット利回り、実質利回り、自己資金に対する運用利回りがあります。 不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことを指し、一般的に%(パーセント)で表示されます。
投資利回り(%)=不動産から生まれる年間収入÷投資金額×100
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不動産の利回りには大きく分けて3つあります
表面利回り(%)=不動産から生まれる年間収入÷不動産価格×100
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通常、インターネットや広告等で記載されている利回りは表面利回りです。
ネット利回り(%)=(年間収入-年間租税公課)÷不動産価格×100
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年間の家賃収入から年間公租公課(固定資産税・都市計画税)を差引いた価格に対する割合
年間の家賃収入から年間租税公課(固定資産税・都市計画税)及び管理費などの
年間維持費の合計額に対する不動産取得費用合計の割合
不動産証券化とは、その不動産が生み出す収益(運用益・売却益)を担保に、証券を発行することです。その目的は不動産の購入や保有する場合に、投資企業や金融機関、市場などから資金を調達することです。また、バランスシート上の保有資産を特別目的会社(SPC)または、特定目的会社(TMK)に移すことで自己資本比率の向上や借入金減額も可能になります。
不動産を小口の証券に分割することで、これまでと違って多くの一般投資家や個人での投資が可能になりました。特に投資家にとっては新たな投資対象としての魅力が増し、物件の賃料を配当の原資とするため長期にわたって安定した投資ができます。
不動産の債権を証券化し、投資対象の家賃収入などで利益を分配する「デット型」と不動産の所有権を証券化し株式などで構成される「エクイティ型」があります。
証券の種類 | 特 徴 |
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デット型 |
確定した利回り(インカムゲイン※)から収益を得るため、ハイリターンは望めないものの、元本割れのない安定した証券です。 |
エクイティ型 |
投資対象不動産の価値によって大きな利益(キャピタルゲイン※)得られる可能性があるかわりに元本の保証がない証券です。 |