不動産投資お役立ち情報

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。
購入した不動産を人に貸すことで得られる賃料収入という利益(インカムゲイン)と、その不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益(キャピタルゲイン)という、2つの利益に期待して投資を行なうのが不動産投資です。

1980年代後半のバブル期に流行した不動産投資は売却利益(キャピタルゲイン)に期待する短期的な視点の不動産投資が主流でしたが、近年主流になっているのは、毎月安定して入ってくる賃料収入(インカムゲイン)に期待し、長期的な視点から行なわれる不動産投資です。

インカムゲインで利益を得る(貸主になり、毎月定期的に見込める賃料収入で利益を得る)

インカムゲインの収益図

キャピタルゲインで利益を得る(投資用不動産を購入した価格以上で売却し、得る利益)

キャピタルゲインで利益を得る

不動産投資が注目されている理由

動産投資は、低金利と年金不安を背景に、新たな資金運用先として注目されています。
預貯金にほとんど利子が付かない低金利が続く中、株式投資・投資信託・FXなどで積極的な資産運用を行なう人が増えており、不動産投資もミドルリスク・ミドルリターンな資産運用先の一つとして人気を集めています。また、空室がない限り毎月安定的な収入を得ることができる不動産投資は、将来的な年金不安を補うことに適しているとされ、退職金の運用先としても注目を浴びています。このように不動産投資が一般化する中、不動産投資には購入する不動産(物件)を担保に資金調達できるという特徴があり、必ずしもまとまった自己資金を必要としないため、会社員を続けながら不動産投資を始める方も増えています。

不動産投資のメリット

不動産投資は毎月安定的に得られる収入が最大のメリットです。不動産投資のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

毎月安定収入が得られる 入居者が確保できればその入居者が退去するまでの間、一般的に2~3年は安定した収入が見込めます。
場合によっては売却益も 不動産はインフレになると地価の上昇により、価格・賃料共に上昇する傾向があり、資産価値が増加するため、収益物件を保有する不動産投資はインフレ対策に強いと考えられます。
地価上昇、資産価値アップでキャピタルゲインでの収益も狙えます。
事業へ積極的に関与 できる 株式投資などとは異なり、物件の選定や不動産会社(アドバイザー)の選定、賃貸管理や売却まで、自分自身が事業に大きく関与することによって、収益を上げることができます
資金調達が容易に 自己資金が少なくても、投資する不動産およびそこから得られる収益を担保にお金を借りることが可能です。
所得税の税金対策に 賃貸経営する事の損益通算が出来ることが魅力の一つです。
給与収入と不動産経営収入を通算、確定申告をすることにより所得税の還付が受けられます。
賃貸経営にかかる家賃収入から諸費用を差し引くことが出来、その結果赤字になる場合があります。この赤字金額を給与所得から差し引くことで所得金額が少なくなり、所得税や地方税などを抑えることが可能になります。

不動産投資のデメリット

空室のリスク 空室期間が長引くと、当初予定していた賃料が得られず、投資計画に狂いが生じてしまいます。家賃保証サービスの利用や入居条件の緩和によりリスクを軽減できます。
災害のリスク 地震や火災により、建物が倒壊・消失してしまうリスクがあります。保険への加入はもちろん、耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことでリスクを軽減できます。
資産価値・売却価格下落
のリスク
日本経済が低迷し、地価が下落することによって資産としての価値が低くなってしまう可能性があります。エリア選定やマーケット分析によりリスクを軽減できます。
流動性の低さ 現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できません。あくまで長期的な投資スタンスを持つことがポイントです。

利回りについて

不動産投資による利回りとは、投資金額に対する1年間の収入の割合を指し表面利回り、ネット利回り、実質利回り、自己資金に対する運用利回りがあります。
不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことを指し、一般的に%(パーセント)で表示されます。

投資利回り(%)=不動産から生まれる年間収入÷投資金額×100

不動産の利回りには大きく分けて3つの利回りがあります

表面利回り(%)=不動産から生まれる年間収入÷不動産価格×100

通常、インターネットや広告等で記載されている利回りは表面利回りです。

ネット利回り(%)=(年間収入-年間租税公課)÷不動産価格×100

年間の家賃収入から年間公租公課(固定資産税・都市計画税)を差引いた価格に対する割合

実質利回り(%)=(年間収入-年間諸経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100

年間の家賃収入から年間租税公課(固定資産税・都市計画税)及び管理費などの
年間維持費の合計額に対する不動産取得費用合計の割合

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